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Hipotecas paso a paso.

Veamos los pasos tipicos de un particular que pide una hipoteca a un Banco o Caja de Ahorros para la compra de su vivienda.

A. Qué cantidad pedir de préstamo
Hay que tener en cuenta que el préstamo hipotecario comporta unos gastos importantes: fiscales (aproximadamente el 1% de lo que se pida), comisiones de apertura que cobra el Banco (en torno tambien al 1% aunque con la competencia anual puede conseguirse bastante mas bajo), gastos de Notario, Registro, gestión, la tasación, estudio, seguro del inmueble... Por tanto, hay que contar con ellos y no pedir justo lo que nos falte para pagar la casa porque en ese caso no tendremos suficiente para hacer frente a los gastos. Por otra parte, hay que saber que las entidades de crédito no suelen dar de préstamo más del 80% del valor de la vivienda, aunque hay excepciones. Los Bancos consideran, además, que las cuotas mensuales no deben superar el 40% de lo que gana el que tiene que pagar el prestamo.

Tenga en cuenta también que del precio de la vivienda se paga el 7% de IVA si es nueva y si es usada se paga el Impuestro de Transmisiones que suele ser también del 7% aunque puede variar en algunas Comunidades Autonomas.

B. Comparar condiciones de varios bancos.
Es bueno comparar distintas condiciones de los bancos, pues en la operacion se pueden ahorrar miles de euros, la información de la competencia puede servir para negociar incluso con nuestro Banco habitual. Cuestiones básicas son el tipo de interés que se les aplique, el plazo de devolución, las comisiones de apertura, de cancelación y de subrogación y las posibles obligaciones accesorias (domiciliación de cuentas y recibos, tipos de seguro que haya que formalizar, etc) La información básica se consigue a través de un folleto informativo que las entidades deben de entregar, de forma gratuita, a cualquiera que lo solicite.

C. Solicitar el préstamo a la entidad bancaria y obtener "la oferta vinculante".
Una vez solicitado el préstamo se pueden devengar determinados gastos como la tasación de la finca que se va a hipotecar, nota del registro, etc., que deben venir especificados en el folleto informativo. Aunque estos gastos son mínimos

La oferta vinculante es un documento escrito que debe contener todas y cada una de las condiciones financieras del contrato. Aunque ya se haya incurrido en los gastos citados antes, es el momento de examinar cuidadosamente todas las condiciones para ver si son interesantes, y el cuadro de amortización para comprobar si podemos o no hacer frente a los pagos.

La oferta vinculante tiene una duración mínima de 10 días, plazo que el cliente tiene para examinarla y aceptarla o rechazarla.

A la hora de que nos concedan un préstamo, hay que tener en cuenta que el valor de la vivienda no es el único criterio para conceder el préstamo aunque sea el más importante; la solvencia de quien tiene que pagar también es muy importante.

Al Banco le interesa, sobre todo, que se devuelva el préstamo con normalidad, aunque con la garantia hipotecaria del inmueble tiene la seguridad de que va a recuperar lo prestado.

D. Escritura pública ante el Notario.
Una vez aceptada la oferta vinculante, se remite la documentación al Notario para que prepare la escritura. Es muy importante que sepa que el cliente tiene derecho a elegir el Notario ante el que quiere otorgar la escritura puesto que va a pagar El, aunque en la documentación previa que reciba no se haga constar expresamente. Cualquier Notario tiene la obligación de asesorar de manera imparcial al que recibe el préstamo, pero éste tiene derecho, si lo desea, a elegir el Notario que él prefiera para otorgar la escritura, comunicándoselo al Banco.

El cliente también tiene derecho a examinar el proyecto de escritura en el despacho del Notario dentro de los 3 días hábiles anteriores a la firma y se pueda consultar al Notario cualquier duda.

El otorgamiento de la escritura no es sólo firmar ante el Notario. El deudor puede pedir que se le deje leer la escritura o que el Notario la lea y le explique el contenido del préstamo hipotecario. Es el último momento para aclarar todas las dudas que se puedan tener antes de firmar, puesto que una vez firmada la Escritura de Prestamo ya no hay vuelta atrás. Hemos visto que se debe examinar el folleto informativo, la oferta vinculante, e incluso la escritura antes de la firma, pero también en este último momento se puede obtener el asesoramiento del Notario sobre cualquier duda. Eso sí, ese no es el momento de negociar con la entidad bancaria condiciones, puesto que estas ya deben estar fijadas con anterioridad en la oferta vinculante.

Quienes firman en el Notario: el apoderado o apoderados del Banco, el/los que reciben el préstamo, el/los dueños del inmueble que se hipoteca (aunque los dueños suelen ser los mismos que los que reciben el préstamo).

E. Inscripción del préstamo.
Para que la hipoteca tenga garantía publica registral a favor del acreedor, es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad.

Previamente se deberá liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, 0'5% de la cantidad total garantizada (capital, intereses y costas), equivalente a aproximadamente al 1% de la cantidad prestada.

Normalmente la entidad bancaria da el capital en el momento de la firma de la Escritura y es quien se ocupa de inscribir la Escritura en el Registro de la Propiedad.

Fuente: hipotecas.es